1. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın “Yarısı Bizden” kampanyası ve

2. Dünya Bankası finansmanlı “İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi (İADŞP)” kredisi.

Her iki model de güvenli konut hedefine hizmet etse de, maliyet yönetimi ve nakit akışı açısından zıt avantajlar sunmaktadır. Bir yanda devletin doğrudan maliyete katıldığı hibe odaklı bir yapı, diğer yanda ise uzun vadeli borçlanma gücüyle likidite sağlayan bankacılık modeli bulunmaktadır.

Hangi modelin sizin için doğru olduğunu belirlemek için pek çok detayı analiz etmeniz gerekir. Bu rehberde, her iki modelin sunduğu fırsatları mercek altına alıyoruz.

Hibe mi, Uzun Vade mi?

“Yarısı Bizden” kampanyası, inşaat maliyetlerine devletin doğrudan ortak olduğu bir maliyet paylaşım modelidir.

Konutlar için sunulan paket; 875 bin TL hibe, 875 bin TL kredi ve 125 bin TL tahliye desteği ile toplamda 1,875 milyon TL’lik bir hacme ulaşır.

Dünya Bankası (DB) kredisi ise hibe içermez; ancak 3 milyon TL’ye kadar çıkan çok daha yüksek bir kredi tavanı sunarak finansal kaldıracı artırır.

Stratejik açıdan en kritik fark geri ödeme mekanizmasındadır. Dünya Bankası kredisi aylık %0,69 sabit faiz oranıyla net bir borçlanma maliyeti sunarken, Yarısı Bizden kredisinde ilk yıl faizsiz, sonraki yıllarda ise TÜFE oranının yarısı (%50) üzerinden güncelleme yapılır.

Enflasyonist bir ortamda Yarısı Bizden modelindeki TÜFE endeksli borçlanma bir risk teşkil edebilirken, Dünya Bankası kredisindeki sabit faiz sizi riskten koruyacaktır. Ancak Yarısı Bizden modelindeki 875 bin TL’lik hibe, anaparayı doğrudan erittiği için düşük bütçeli hane halkları için rakipsiz bir konfor alanı yaratır.

Birden Fazla Evi Olanlar İçin Kritik Fark

Mülk sahiplerinin bağımsız birim sayısı da bu iki model arasındaki tercihi keskinleşmektedir. Dünya Bankası kredisi, bir çeşit sosyal konut desteği mantığıyla çalışır ve her hak sahibinin sadece bir bağımsız bölümü için kredi kullanmasına izin verir. Ayrıca bu krediden sadece gerçek kişiler yararlanabilir, tüzel kişiler yani şirketler kapsam dışıdır.

Buna karşılık Yarısı Bizden modeli, bir kentsel dönüşüm süreci kolaylaştırıcısı olarak olarak tasarlanmıştır. Bu modelde, malikler ilk “Yarısı Bizden” kapsamındaki hibeden bir kez yararlanırlar ancak bu kapsamdaki krediden birden fazla kez yararlanma şansları mevcuttur. Üstelik, malikin gerçek veya tüzel kişi olması bir engel teşkil etmez. Üstelik Dolayısıyla şirket mülkiyeti altındaki yapılar için Yarısı Bizden tek rasyonel seçenektir.

Gelir Durumu ve Kredi Puanı Kriterleri: Kimler Kapıdan Dönebilir?

Finansal erişilebilirlik noktasında Yarısı Bizden modeli çok daha kapsayıcıdır. Bu modelde devlet gelir seviyesi, kredi puanı veya bankacılık geçmişi sorgulaması yapmadan riskin bertaraf edilmesine odaklanır.

Dünya Bankası kredisi ise standart bankacılık disiplinine tabidir ve şu kriterleri uygular:

• Gerçek Kişi Şartı: Şirketler bu krediye başvuramaz.

• Finansal Temizlik: Açık ve devam eden icra, takip veya haciz kaydı bulunmamalıdır.

• Borçlanma Kapasitesi: Aylık taksit tutarı, hane halkı toplam gelirinin %70’ini aşmamalıdır.

• Teminat: Gayrimenkul üzerinde kredi kullanımına engel teşkil edecek (haciz, tedbir vb.) takyidat bulunmamalıdır.

Sosyal Destekler: Kadın Hane Reisleri ve Enerji Verimliliği

Dünya Bankası modeli, finansal bir araç olmanın ötesinde sosyal ve çevresel bir teşvik paketi sunar. Proje kapsamında sunulan faiz indirimleri üst üste eklenebilir bir mantıkla çalışır. Emekliler, engelliler, şehit/gazi yakınları ve kadın hane reisleri için yıllık %0,25 faiz indirimi uygulanır.

Eğer bina A sınıfı Enerji Kimlik Belgesi ile inşa edilirse yıllık %0,50, B sınıfı ile inşa edilirse %0,25 ek indirim daha sağlanır. Tüm bu kategorileri karşılayan bir başvuru sahibi, kümülatif indirimlerle yıllık bazda maliyetini ciddi oranda aşağı çekebilir. Bu, sadece bir bina yenileme değil, aynı zamanda mülkün piyasa değerini artıran “yeşil dönüşüm” için stratejik bir fırsattır.

Gözden Kaçırmayın: Vergi ve Harç Muafiyetleri

Her iki modelin de temel dayanağı olan 6306 sayılı Kanun, mülk sahiplerine görünmez ama devasa bir maliyet avantajı sağlar. Ancak burada “1,5 kat kuralı” stratejik bir eşiktir.

• Tapu Harcı: İlk satış ve tescil işlemlerinde tam muafiyet.

• Noter Harcı: Sözleşme süreçlerinde maliyet avantajı.

• Damga Vergisi: Resmi kağıtlar ve taahhütnameler vergiden muaftır.

• Belediye Harçları: Ruhsat, iskân ve otopark harçları; ancak mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan alanlar için muaftır.

Eğer proje, mevcut alanın 1,5 katından fazla bir büyüme öngörüyorsa (ekstra kat satışı gibi), aşan kısım için bu muafiyetlerin kalkacağını bilmek, müteahhit ile yapılacak gelir paylaşımı modelini doğrudan etkiler. Ayrıca unutulmamalıdır ki, 125 bin TL’lik tahliye desteği eğer dairede kiracı ikamet ediyorsa doğrudan kiracıya, malik ikamet ediyorsa malike ödenir.

Zamanla Yarış: 2026 Kritik Eşiği

Yarısı Bizden kampanyası için mevzuattaki son tarih 31.12.2026‘dır. Bu kapsamda 2026 yılı içinde riskli yapı ilan edilen bağımsız birimlerin, kat irtifakı daha sonra kurulsa bile kampanyadan yararlanacağı açıklanmış durumda. Riskli yapı raporunun alınması, itiraz süreleri, tahliye ve yıkım süreçleri 4-5 aylık bir takvim gerektirir. Bu nedenle, en geç 2026 Ağustos- Eylül aylarına kadar karar verip eyleme geçmenin önemini hatırlatmak istiyorum. Bir darboğaza takılmamak için süreçlerin 2026’nın son çeyreğine bırakılmaması hayati önem taşıyor.

Sonuç: Hangi Model Kime Uygun?

Ancak pratikte karar bu kadar basit değildir.

Çünkü her apartmanın:

• Arsa payı dağılımı farklıdır

• Proje maliyeti farklıdır

• Müteahhit teklifi farklıdır

• Maliklerin ödeme gücü ve beklentileri farklıdır

Bu nedenle doğru model, ancak somut proje üzerinden yapılan bir analizle netleşir.

İsterseniz bulunduğunuz yapıya özel olarak:

• Hangi finansman modelinin daha uygun olduğunu

• Müteahhit teklifinin bu modele göre sürdürülebilir olup olmadığını

• Olası riskleri birlikte değerlendirebileceğimiz bir ön analiz yapmak mümkün.
  info@guvenin.com üzerinden ve www.guvenin.com dan bize ulaşabilirsiniz.

Ancak bu karar çoğu zaman yanlış bir soruyla başlar:

“Kim daha yüksek oran veriyor?”
ya da
“Kim daha az ödeme istiyor?”

Bu iki seçenek genellikle birbirinden bağımsız alternatifler gibi değerlendirilir.

Oysa gerçekte durum tam tersidir.

Yüksek oran ya da düşük ödeme…
aynı denklemin iki tarafıdır.

Bir projede yüklenici ne kadar yüksek oran veriyorsa, bu oranı karşılayabilmesi için projenin başka bir yerinde denge kurması gerekir.
Aynı şekilde düşük ödeme talep eden bir teklif de mutlaka başka bir maliyet kaleminde karşılığını bulur.

Dolayısıyla mesele yalnızca “kim daha fazla veriyor” değil,
bu teklifin gerçekten sürdürülebilir olup olmadığıdır.

Kentsel dönüşüm projelerinde yaşanan en büyük sorunların önemli bir kısmı da bu dengenin baştan doğru kurulmamış olmasından kaynaklanır.

Çünkü süreç çoğu zaman bir “teklif yarışı” gibi kurgulanır.
Oysa aslında bu bir risk ve denge yönetimi meselesidir.

Bu konuyu YouTube kanalımda daha detaylı ele aldım.

🎥 Videoyu yukarıdaki bağlantıdan izleyebilirsiniz.

Önceki yazılarımızda mülkiyeti koruyan defansif araçları ele aldık. Cezai şartlar ise sürecin ofansif gücüdür. Müteahhidin sadece işi bırakmamasını değil; işi zamanında, eksiksiz ve teknik şartnameye uygun yapmasını sağlar. Gelin cezai şart düzenlemelerinin nasıl yapılması gerektiğine birlikte bakalım.

Cezai Şartın Türleri: Hangi Madde Sizi Kurtarır?

Sözleşmede cezai şartın nasıl kaleme alındığı mağduriyet durumunda sizlerin ne kadar güçlü olacağını belirliyor.

• İfaya Ekli Cezai Şart (Gecikme Cezası): Kentsel dönüşüm sözleşmesinin en önemli maddelerinden biridir. Müteahhit inşaatı geciktirirse, malik hem binanın tamamlanmasını hem de gecikilen her ay için belirlenen cezayı (maktu bedel veya kira katları) talep edebilir (TBK 179/2).

• Seçimlik Cezai Şart: Tehlikeli bir türdür. Borç hiç ifa edilmezse devreye girer ancak malik ya binayı ya da cezayı istemek zorundadır. İkisini birden alamaz.

• Dönme (Fesih) Cezası: Müteahhidin cezayı ödeyerek sözleşmeden tek taraflı kaçmasına imkan tanıyan ayrılık bedeli gibi düşünülebilir. Dikkatli kurgulanmalıdır.

İhtirazi Kayıt Şartı

Cezai şartla ilgili bilinmesi gereken en önemli hususlardan biri, teslim anında sessiz kalmamanız gerektiğidir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2024/2259 sayılı güncel kararı uyarınca eseri (daireyi) teslim alırken “cezai şart haklarımı saklı tutuyorum” şeklinde bir şerh (ihtirazi kayıt) düşmezseniz, geçmişe dönük ceza talep hakkınız düşer. Bu riski aşmak için sözleşmeye “İhtirazi kayıt ileri sürülmese dahi cezai şart istenebilir” maddesi mutlaka eklenmelidir.

Zarar ve Ceza İlişkisi: Zararınızı İspatlamanız Gerekir mi?

Cezai şartın en büyük avantajı, zararınızı ispat etmek zorunda olmamanızdır; gecikmenin gerçekleşmesi yeterlidir.

• Mükerrer Ödeme Yasağı: Kural olarak cezai şart ile kira kaybı (gecikme tazminatı) aynı anda istenemez. Ancak sözleşmede “Cezai şart, kira kaybına ek olarak ödenir” şeklinde özel bir düzenleme yapılırsa, her ikisi de tam olarak tahsil edilebilir.

• Zararın Cezayı Aşması: Eğer güncel kira kaybınız, sözleşmedeki maktu cezadan fazlaysa; arsa sahibi aradaki farkı müteahhidin kusurunu ispat ederek talep edebilir.

Sonuç: Ceza, Ödetmek İçin Değil; Bitirtmek İçindir

Sözleşmede doğru kurgulanmış bir cezai şart maddesi oluştururken, aslında bu maddeyi hiç kullanmamayı umuyoruz. Daha ziyade, bu maddeler ile amaçladığımız şey müteahhide “Gecikirsem veya teknik şartnameden saparsam, bu işten elde edeceğim kârı cezalarla kaybederim” dedirtmektir.

Mülk Sahiplerine Stratejik Tavsiye: Sözleşmenize cezai şartın “ifaya ekli” olduğunu yazdırın, teslim aşamasında “haklarımı saklı tutuyorum” şerhi düşmeyi ihmal etmeyin ve gecikme tazminatı ile cezanın birlikte istenebileceğine dair maddeyi eklemeden imzayı atmayın.

Kentsel dönüşümde maliklerin en büyük sermayesi, üzerinde eski binanın bulunduğu arsa paylarıdır. Sürecin sağlıklı ilerlemesi için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yükleniciye pay devrine ilişkin iki farklı yol tercih edilebilir:

1. Doğrudan Devir: İnşaat süreci başladığında payların işin başında doğrudan müteahhide devredilmesi.

2. Kademeli Devir: İnşaatın seviyesine göre payların parça parça devredilmesi.

Payların işin başında doğrudan yükleniciye devredildiği senaryoda, maliklerin elindeki tek ve en güçlü koz İnşaat Teminat İpoteğidir. İpotek; müteahhidin işi yarım bırakması veya sözleşme şartlarına uymaması ihtimaline karşı, müteahhide devredilen hisselerin üzerine konulan hukuki bir kilittir.

İnşaat Teminat İpoteği Nasıl Çalışır?

Sözleşme gereği müteahhide hak kazandığı dairelerin tapuları devredilirken, eş zamanlı olarak bu tapuların üzerine malikler lehine ipotek tesis edilir. Bu sistem, müteahhidin “iş yaptıkça” tapu üzerindeki yükten kurtulmasını sağlayan bir kontrol mekanizmasıdır.

Kademeli İpotek Terkini (Fek): Müteahhit binayı bitirdikçe ipotekler adım adım kaldırılır. Klasik bir “serbest bırakma” takvimi genellikle şu şekildedir:

• Su basman seviyesinde %20,

• Kaba inşaat bitiminde %40,

• İskan (Yapı Kullanım İzin Belgesi) alındığında ise kalan tüm ipoteklerin fek edilmesi.

Kritik Detay: Bu sistem sayesinde müteahhit, işi bitirmeden dairelerin tamamını satıp projeden finansal olarak çıkış yapamaz.

İkinci Derece İpotek Tuzağına Dikkat!

Uygulamada müteahhitler, projeyi finanse etmek için bankadan kredi çekerken tapuları bankaya ipotek vermek isterler. İşte burada malikler için hayati bir risk doğar:

Altın Kural: Arsa sahiplerinin teminat ipoteği her zaman “Birinci Derece ve Birinci Sırada” olmalıdır. Eğer banka birinci sıraya geçerse, müteahhit iflas ettiğinde banka öncelikli alacaklı olarak daireleri satıp parasını alır; arsa sahipleri ise “sıra gelmediği” için haklarını kaybedebilir.

olarak tavsiyemiz, maliklerin rüçhan (öncelik) hakkından ne pahasına olursa olsun vazgeçmemeleridir.

Bedel ve Satış Yetkisi

Sadece ipoteğin konulması yeterli değildir. Sözleşmede çok kritik olarak iki temel düzenlemenin de varlığı aranmalıdır:

1. Limitli/Üst Sınır İpoteği Değil, İnşaat Teminat İpoteği: İpoteğin sadece belirli bir tutar (örneğin 10 milyon TL) için değil, “inşaatın tamamlanmasına yönelik tüm edimlerin teminatı” olarak kurulması gerekir. Enflasyonist ortamda sabit bir rakam üzerinden konulan ipotek, iki yıl sonra inşaatı tamamlamaya yetmeyebilir.

2. Tapuya Şerh ile Desteklenmeli: İpotekli dairelerin üçüncü kişilere satılmasını engellemek veya satış durumunda alıcıyı uyarmak için sözleşme mutlaka tapuya şerh edilmelidir.

Belge Üzerinde Dikkat Etmeniz Gereken 3 Nokta

1. Derece ve Sıra: Belgenin en üst kısmında yer alan Derece hanesinde mutlaka 1 yazmalıdır. Eğer burada 2 yazıyorsa, önünüzde bir banka veya başka bir alacaklı var demektir.

2. Fek Yetkisi: İpoteğin kaldırılması (fekki) yetkisi sadece arsa sahiplerinde (sizde) olmalıdır. Müteahhidin tek taraflı beyanıyla ipotek kalkmamalıdır.

3. Tutar: Belirlenen tutar, inşaatın güncel maliyetlerini (2026 birim maliyetlerini) karşılayacak seviyede yüksek tutulmalıdır.

Önemli Uyarı: Tapu dairesindeki memur genellikle standart bir ipotek metni hazırlar. Ancak kentsel dönüşümde “teminatın mahiyeti” çok önemli olduğu için, noterden yaptığınız sözleşmedeki ipotek takviminin tapu kaydına eksiksiz işlendiğinden emin olun.

Kentsel dönüşümde mülkiyetin devri, müteahhide verilen en büyük kredi limitidir. Bu kredinin teminatı ise bankalarda değil, tapu dairesindeki o ipotek sicilinde yatar. Müteahhidin finansman ihtiyacı gerekçesiyle ipotek önceliğinizi devretmek, projenin tüm riskini mülk sahibinin sırtına yüklemek demektir.

Haklarınızı Tapu Sicilinde Mühürleyin

Müteahhidiniz tapu devri sırasında ipotek koymanıza direniyor mu?

Banka ipoteğinin arkasına geçmenizi mi şart koşuyor?

Kentsel dönüşümde güven, ancak sağlam bir ipotek tablosuyla tesis edilebilir.

Serimizin dördüncü halkası olan İnşaat Teminat İpoteği ile mülkiyetin tapu sicilindeki sarsılmaz yerini inceledik. Ancak kentsel dönüşümde tek bir savunma hattı hiçbir zaman yeterli değildir. Her proje; kendi risk profiline göre bir zırh takımı kuşanmalıdır.

Gelecek yazılarımızda sözleşmeye atılan imzaları şahsileştiren şahsi kefalet ve garantörlük mekanizmalarını, tapudaki satışları kontrol altına alan şerhlerin gücünü, projeyi en baştan sağlama alan tapu devri modellerini ve tüm bu sistemi bir arada tutan cezai şartları incelemeye devam edeceğiz.

Sonunda yapacağımız genel değerlendirme ile kentsel dönüşümün bu “Koruyucu Tedbirler” envanterini; hangi durumda hangi aracın seçilmesi gerektiğini gösteren bir strateji rehberine dönüştüreceğiz. Unutmayın, doğru kurgulanmış bir sözleşme, yaşanabilecek tüm krizlerin en güçlü ilacıdır.

Bina Tamamlama Sigortası (BTS), bu belirsizliği ortadan kaldıran, müteahhidin sadece niyetini değil, işin sonunu garanti altına alan bir sistemdir.

Bina Tamamlama Sigortası Nedir?

BTS, müteahhidin iflas etmesi, projeyi terk etmesi veya finansal yetersizlik nedeniyle işi sürdürememesi durumunda sigorta şirketinin devreye girmesini sağlar. Bu noktada sigorta şirketi iki yoldan birini seçmek zorundadır:

1. Aynen İfa: Sigorta şirketi projeyi devralır, başka bir yüklenici bulur ve binayı tamamlayıp maliklere teslim eder.

2. Bedel İadesi: Eğer tamamlama mümkün değilse, mülk sahiplerinin projeye dair yapmış olduğu tüm ödemeleri yasal faiziyle iade eder.

2024 ve 2025 Düzenlemeleri: Maliklerin Yeni “Kırmızı Çizgileri”

Mevzuatta yapılan son güncellemeler, BTS’yi sadece kağıt üzerinde bir belge olmaktan çıkarıp, malikin cebindeki bir tapu senedi kadar değerli hale getirdi:

• Bireysel Teminat Senedi: Sigorta şirketi artık genel bir poliçe değil, her bir hak sahibi adına ayrı ayrı düzenlenmiş Teminat Senedi hazırlamak ve bunu doğrudan malikin adresine göndermek zorundadır. Bu, müteahhit iflas etse dahi sizin sigorta şirketiyle doğrudan muhatap olmanızı sağlar.

• Kira Desteği Zorunluluğu: Proje, sözleşmedeki teslim tarihinden itibaren 12 ay içinde bitirilemezse; sigorta şirketi ev teslim edilene kadar mülk sahiplerine aylık kira ödemekle yükümlüdür.

  

BTS’yi Banka Teminat Mektubundan Ayıran Kritik Farklar

Uygulamada Quick Sigorta gibi akredite kurumların uyguladığı bu modelin, klasik teminat mektuplarına göre çok daha derin bir koruma sağlamasının temel nedeni ön denetim mekanizmasıdır.

1. Doğal Bir Elek Sistemi: Sigorta şirketi, Bina Tamamlama Sigortası yapmadan önce yüklenici firmanın yetkinliklerini, mali rasyolarını ve iş bitirme kabiliyetini o kadar sıkı denetliyor ki; yetersiz firma deyim yerindeyse en başından oyun dışında kalıyor. Banka teminat mektubu sadece bir “ödeme garantisi” iken, BTS müteahhidin o işi bitirebileceğine dair profesyonel bir onaydır. Geriye ise gerçekten işi tamamlama kapasitesine sahip, rüştünü ispatlamış firmalar kalır.

2. Limit Sorunu Yok: BTS, müteahhidin bankadaki kredi limitlerini tüketmez. Müteahhit kredisini malzeme almak için kullanırken, sigorta şirketi projeyi arkadan korur.

3. Haczedilemezlik: Sigorta kapsamındaki tazminatlar ve teminatlar haczedilemez. Müteahhidin başka borçları nedeniyle bu paraya el konulamaz.

4. Hızlı Likidite: Teminat mektuplarının nakde çevrilmesi bazen yıllarca süren davalara konu olabilirken, BTS’de sigorta şirketi poliçe şartları gereği hızlıca aksiyon almak zorundadır.

Yine de kentsel dönüşümde yapılan bina tamamlama sigortalarının hiçbirinde henüz riskin gerçekleşmediğini, sigorta şirketlerinin bu noktada nasıl ilerleyeceklerini henüz görmediğimizi de belirtmekte fayda var.

Ne Zaman Zorunlu?

Mevzuat gereği; 30 bağımsız bölümün üzerindeki projelerde ve ön ödemeli (maketten) konut satışlarında bu sigortanın yaptırılması yasal bir zorunluluktur.

Ancak olarak tavsiyemiz; projeniz 10 dairelik olsa dahi, müteahhit seçiminde BTS yaptırabiliyor olmasını bir ehliyet kriteri olarak görmenizdir. BTS yaptıramayan bir müteahhit, aslında sigorta şirketinin mali denetiminden (rating) geçememiş demektir.

Sonuç: Dönüşümde En Büyük Teminat, Tamamlanmış Bir Evdir

Kentsel dönüşüme girerken müteahhide “Kaç paran var?” diye sormak yerine, “Sigorta şirketi sana bu kefaleti veriyor mu?” diye sormak çok daha profesyonel bir yaklaşımdır. Çünkü sigorta şirketleri, bitiremeyeceğine inandıkları hiçbir müteahhide bu poliçeyi kesmezler.

Sözleşmenizi “Altın Standart” İle Mühürleyin

Müteahhidinizin sunduğu teminatlar sizi gerçekten eve ulaştıracak mı? Sözleşmenizde bireysel teminat senedi ve kira desteği maddeleri eksiksiz mi?

Kentsel dönüşümde en büyük maliyet, yarım kalmış bir projenin yarattığı zaman kaybıdır.

Gelin, projenizi sigorta şirketlerinin mali denetimi ve bizim hukuki süzgecimizden geçirerek sağlama alalım. Geleceğinizi belirsizliğe değil, bina tamamlama güvencesine emanet edin.

Projenizi güvence altına almak için: güvenin.com

Serimizin sonraki yazılarında, mülk sahibini koruyan güçler İpotek ve Cezai Şartlar mekanizmasını, sözleşmenize nasıl işlemeniz gerektiğini ele alacağız.

Takipte kalın.

Türkçe’ye “Tüm Riskler Sigortası” olarak çevrilebilecek bu sigorta türü, sözleşmeler aşaması geçilip yıkım başladıktan ve süreç yüksek riskli bir şantiye operasyonuna evrildikten sonra devreye giriyor.

Şantiyede yaşanabilecek tek bir fiziksel hasar; inşaatın durmasına, ruhsat süreçlerinin kilitlenmesine ve tüm projenin yıllarca gecikmesine neden olabilir. İşte bu noktada İnşaat All Risk Sigortası, projenin fiziksel güvenliğini sağlayan en temel enstrümandır. Peki, bu sigorta gerçekten kimi koruyor?

İnşaat All Risk Sigortası Ne Sağlar?

Bu sigorta, inşaat sahasında meydana gelebilecek “ani ve beklenmedik” riskleri teminat altına alarak projenin bir kaza sonucu tamamen durmasını engeller.

1. Doğal Afetlerin Finansal Koruması: Deprem, sel, fırtına, toprak kayması ve yıldırım gibi afetlerin şantiyede yol açtığı maddi yıkımlar sigorta kapsamında karşılanır. Projenin öz kaynaklarının bu tür afetlerle erimesine izin verilmez.

2. İnsan Kaynaklı Hatalar ve Kazalar: Yangın, infilak, hırsızlık ya da şantiyedeki kötü işçilik/ihmal sonucu oluşan zararlar “All Risk” koruması altındadır.

3. Üçüncü Şahıs Mali Sorumluluk (Komşu Binaların Kaderi): Dönüşüm projelerinde en büyük risk, komşu binalara zarar verilmesidir. Yan binanın hasar görmesi veya yoldan geçen birinin yaralanması durumunda doğacak devasa tazminat sorumlulukları, binayı değil müteahhidin ve dolaylı olarak maliklerin bütçesini korur.

Mülk Sahipleri İçin Hayati Sözleşme Maddeleri

İnşaat All Risk Sigortası, 6306 sayılı Kanun’da bir ruhsat ön şartı olarak açıkça yazmasa da belediyeler ve bankalar tarafından fiilen istenir. Ancak maliklerin, müteahhit ile yapacakları sözleşmeye şu iki konuya dikkat etmeleri gerekir:

• Sigortalı/Lehtar Statüsü: Poliçede arsa sahipleri mutlaka “Sigortalı” veya “Lehtar” olarak tanımlanmalıdır. Aksi hâlde tazminat sadece müteahhide ödenir ve malikler hak talep edemez.

• Bakım Devresi Teminatı: İnşaat bittikten sonraki ilk 12 ayda ortaya çıkabilecek işçilik kusurları ve gizli ayıplar için bu ek teminat mutlaka poliçede yer almalıdır.

Sonuç: Detaylarda Gizlenen Güven

Kentsel dönüşümde risk yalnızca “müteahhit işi bırakır mı?” sorusuyla sınırlı değildir. Doğru kurgulanmamış bir sigorta poliçesi yüzünden, komşu binaya verilen bir zarar tüm inşaatın mahkeme kararıyla durdurulmasına ve mülk sahiplerinin “müteselsil sorumlu” olarak davalarla boğuşmasına neden olabilir.

Yani inşaat süreçlerinde risk şantiyenin doğasındadır. olarak kentsel dönüşümde güvenceler sisteminin düzenlenmesi “detay” değildir.

Sistemin de sigorta poliçelerinin de doğru kurgulanması, hem sizi hem de projenizi korur.

Projenizi Şansa Değil, Profesyonel Denetime Emanet Edin

Sözleşmenizde gerekli sigortaların yaptırılmasına ilişkin hüküm var mı? Müteahhidinizin sunduğu poliçe sizi ve komşularınızı gerçekten koruyor mu?

Kentsel dönüşümde sürprizlere yer yok.

Gelin, inşaat sürecinizi şantiyeden teslime kadar her adımda profesyonel bir süzgeçten geçirelim. Haklarınızı ve binanızı sağlama almak için uzman ekibimizle tanışın.

Güvenli bir dönüşüm için: güvenin.com

Serimizin bir sonraki yazısında, mülk sahibini koruyan “ağır sıklet” koruma kalkanı olan Bina Tamamlama Sigortası‘nı inceleyeceğiz. Takipte kalın.

Bu endişe yersiz değil. Kentsel dönüşüm; yalnızca bir inşaat faaliyeti değil, uzun soluklu, yüksek maliyetli ve geri dönüşü zor sonuçlar doğurabilen hukuki bir süreçtir. Tam da bu nedenle 6306 sayılı Kanun ve daha genel olarak inşaat hukuku uygulamalarında mülk sahiplerini korumaya yönelik bazı güvence mekanizmaları mevcuttur.

Bu mekanizmalar teminat mektubu, bina tamamlama sigortası, all-risk sigortası, ipotek, cezai şartlar ve tazminat düzenlemeleri olarak sıralanabilir.

Tüm bu başlıkların hepsini sizler için açıklayacak ve nasıl bir sistem kurulması gerektiğini paylaşacağız.

Bu yazıda 6306 sayılı kanun kapsamında zorunlu teminat sistemi ve ilave teminat mektubu ile başlıyoruz.

6306 Sayılı Kanun ve Teminatın Mantığı

Kanun kapsamında, müteahhitten yapı ruhsatı alınmadan önce belirli bir teminat sunması istenir. Buradaki temel amaç; müteahhidin finansal dar boğaza girmesi veya işi yarım bırakması durumunda, mülk sahiplerinin ortada kalmasını önleyecek bir likidite sağlamaktır.

Burada teminat, müteahhit tarafından maliklerin eline verilmez. Bu teminat, ruhsatı veren ilgili idareye (Belediye veya Bakanlık) sunulur.

Aralık 2024 Güncellemesi: %6 Teminat Oranı Yeterli mi?

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yapılan son yönetmelik değişikliğiyle, daha önce yapı yaklaşık maliyetinin %10’u olarak uygulanan teminat oranı %6’ya düşürüldü.

Bu değişiklikle projelerin finansal yükünün azaltılması ve ruhsat süreçlerinin hızlandırılması hedeflense de malikler için çok kritik bir uyarıyı buraya bırakmamız gerekiyor: İnşaat maliyetlerinin hızla değiştiği bir ekonomik iklimde, %6’lık bir teminat, inşaatın yarım kaldığı senaryoda tek başına işi bitirmeye yetmeyebilir.

Bu rakam, “tamamlama güvencesi”nden ziyade bir “caydırıcılık ve başlangıç likiditesi” olarak görülmelidir. Bu nedenle %6’lık yasal sınırı aşan ek teminatlar veya sigorta mekanizmaları mutlaka masada olmalıdır.

Proje Büyüklüğüne Göre Kademeli Sistem

Yönetmelik, projelerin ölçeğine göre teminat oranlarını şu şekilde kademelendirmiştir:

• 50.000 m²’ye kadar: %6

• 50.000 – 75.000 m² arası: %8

• 75.000 – 100.000 m² arası: %6

• 100.000 m² üzeri: %4

Kesin ve Süresiz Olmayan Teminat Risk Taşır

Teminatın sadece oranı değil, niteliği de hayati önemdedir. İdarenin kabul ettiği teminatın “kesin ve süresiz” bir banka teminat mektubu olması gerekir. Süreli mektuplar, inşaatın uzaması durumunda geçerliliğini yitirebilir.

Müteahhit bu teminatı hemen geri alamaz; inşaatın ilerleme seviyesine göre kademeli olarak iade edilir ve son pay ancak Yapı Kullanım İzin Belgesi (İskan) alındıktan sonra serbest bırakılır.

Müteahhitlik Sınıfı ile Uyum

Unutulmamalıdır ki; müteahhidin sunduğu teminat ne kadar yüksek olursa olsun, sahip olduğu yetki belgesi grubu (A’dan H’ye kadar) projenin büyüklüğüyle uyumlu değilse, idare yapı ruhsatı vermez. Yani finansal teminat, teknik kapasite ile desteklenmek zorundadır.

Sonuç: Güvence Bir Tercih Değil, Stratejik Bir Zorunluluktur

Teminat mektubu sistemi, kentsel dönüşümde mülk sahibini koruyan en temel güvenlik ağlarından biridir. Ancak bu ağın deliklerini kapatmak; yani %6’nın yetersiz kalabileceği durumları öngörmek, sözleşmeye ek teminat şartları eklemek ve süreci sadece “imza atmak” olarak görmemek gerekir.

Güvenin olarak biz, kentsel dönüşüm sürecine sadece başlamak için değil, hangi riskin nerede doğduğunu bilerek yaklaşırız. Çünkü biliyoruz ki kayıplar inşaat sırasında değil, imza ve ruhsat öncesindeki boşluklarda yaşanır.

Dönüşüm Yolculuğunuzda Riskleri Biz Yönetelim, Siz Güvende Kalın

Müteahhidinizin teminat kapasitesi projenize gerçekten uygun mu?

%6’lık yasal sınırın ötesinde sizi koruyacak ek mekanizmalarınız var mı?

Kentsel dönüşümün karmaşık mevzuatında birikimlerinizi riske atmayın.

Gelin, kentsel dönüşüm sürecinizi şeffaf, denetlenebilir ve korumalı bir şekilde birlikte yönetelim. Doğru adımları atmak ve profesyonel risk analizi yaptırmak için uzman ekibimizle tanışın.

Daha sağlam temeller, daha huzurlu yarınlar için: güvenin.com

Bir sonraki yazımızda, mülk sahiplerini koruyan diğer kritik koruma kalkanları olan Bina Tamamlama Sigortası ve All-Risk Sigortası detaylarını inceleyeceğiz. Takipte kalın.

Bir binanın temelinde artık sadece demir ve çimento değil; bilançolar, cirolar ve zorunlu mühendis kadroları yatıyor. İşte vatandaşın güvenliği için kritik olan yeni sistemin şifreleri.

1. A’dan H’ye: Bir Kapasite Hiyerarşisi

Sistem, müteahhitleri A’dan H’ye kadar sınıflara ayırıyor. Bu harfler birer statü sembolü değil, yasal birer kapasite sınırıdır.

• Devler Ligi (A Grubu): Mali yapısı en güçlü gruptur. Tüm yapı sınıflarında sınırsız metrekare inşaat yapma hakkına sahiptirler.

• Orta Direk (E Grubu): Sektörün omurgasıdır. III.B yapı sınıfında yaklaşık 20.425 m2’ye kadar inşaat yapabilirler.

• Giriş Kapısı (H Grubu): En çok merak edilen gruptur. İş deneyimi olmayanların sektöre giriş biletidir. Ancak yetkisi oldukça sınırlıdır; tek ruhsatta sadece yaklaşık 2.002 m2 (ortalama bir apartman) inşaat hakkı tanınır.

2. İnşaatın Beyin Takımı: Zorunlu Personel Kriterleri

Parası olan her firma inşaat yapamaz; o parayı yönetebilecek “beyin takımını” da kurmak zorundadır. Yetki belgesi gruplarına göre istihdam edilmesi zorunlu olan teknik personel (mimar/mühendis) ve usta sayıları, firmanın operasyonel kabiliyetini gösterir:

• A Grubu (Zirve): En az 8 teknik personel ve 50 sigortalı usta çalıştırmak zorundadır.

• B Grubu: 6 teknik personel ve 24 usta şartı aranır.

• C Grubu: 3 teknik personel ve 12 usta gereklidir.

• D ve E Grupları: Piyasanın en yaygın aktörleri olan bu gruplarda 2 teknik personel ve sırasıyla 9 ve 6 usta istihdamı şarttır.

• F ve G Grupları: Daha butik işler için 1 teknik personel yeterlidir.

• H Grubu İstisnası: Sektöre giriş seviyesi olduğu için belge başvurusunda deneyim veya personel şartı aranmaz. Ancak inşaata başlarken şantiye şefi bulundurmak yasal zorunluluktur.

3. Mali Röntgen: 2026 Bilanço Sınavı

Bakanlık tarafından firmalar mali bir röntgenden de geçiyor. Bilanço ve Ciro Zorunluluğu şu şekilde düzenlenmiş durumda:

• A’dan F1’e kadar olan gruplar bilanço oranlarını tutturmak zorundadır.

• G, G1 ve H grupları ise mali yeterlilik (bilanço ve ciro) şartlarından muaftır.

Kritik Oranlar (Batma Riskine Karşı Sigorta): Bilanço sunanlar için genel kural şöyledir:

• Cari Oran: En az 0,75 (Kısa vadeli borç ödeme gücü).

• Öz Kaynak Oranı: En az 0,15.

• İstisna: E1 grubu için cari oran 0,35 olarak uygulanırken, B1 grubunda öz kaynak gücünün 0,35 olması istenir.

Ciro (İş Hacmi) Eşiği: Ciro şartı E1 grubundan itibaren başlar. 2026 verilerine göre E1 grubu bir müteahhidin yıllık 20.407.500,00 TL ciro yapması gerekirken, A grubunda bu rakam 306 milyon TL seviyelerine çıkar.

4. Ortaklık İllüzyonu ve Görünmez Tavan

“Tek başıma yetmiyorum, ortak alıp sınıf atlayayım” diyenler için sistemin emniyet sübabı devreye giriyor:

• H+H=H Kuralı: İki deneyimsiz (H grubu) firma birleşirse sınıf atlayamaz, yine H grubunda kalır.

• E1 Tavanı: H grubu bir firma, yanına A grubu dev bir ortağı (pilot ortak) alsa bile, o ortaklık yapısı en fazla E1 grubuna kadar yükselebilir. Sistem, deneyimsiz bir ortağın bulunduğu yapının kontrolsüz büyümesine izin vermez.

5. Kendi Evini Yapacaklar İçin: Geçici Müteahhitlik

Ticari kaygısı olmayan vatandaşlar için “Geçici Müteahhitlik” formülü var. Bodrum hariç 2 katı ve 500 m2‘yi geçmeyen yapılar için alınan bu belgenin 2026 yılı başvuru bedeli 66.100,00 TL olarak belirlenmiştir.

Sonuç: Malikler Ne Yapmalı?

İnşaat süreçleri esasında finansal yönetim ve mühendislik sanatının bir araya geldiği süreçlerdir. Bir projeye girmeden önce muhakkak müteahhidin sınıfını sorgulayın.

• Müteahhidiniz H grubu ise tek bloklu bir apartman yapabilir ama devasa bir site yapamaz.

• Müteahhidiniz E grubu ve üzeri ise, teknik personel ve bilançosunun denetlendiği çıkarımı yapabilirsiniz. Tek başına müteahhit seçmeniz için yeterli olmasa bile bu önemli bilginin değerlendirilmesi gerekir.

Yanlış yapı sınıfı, eksik personel veya yetersiz mali tablo ile yola çıkmak, sadece müteahhidin harcını yakmaz, sizin de birikimlerinizi riske atar. Güvenli gelecek, doğru mühendislik ve şeffaf bir karne ile inşa edilir.

bilançosunun denetlendiği çıkarımı yapabilirsiniz. Tek başına müteahhit seçmeniz için yeterli olmasa bile bu önemli bilginin değerlendirilmesi gerekir. Yanlış yapı sınıfı, eksik personel veya yetersiz mali tablo ile yola çıkmak, sadece müteahhidin harcını yakmaz, sizin de birikimlerinizi riske atar. Güvenli gelecek, doğru mühendislik ve şeffaf bir karne ile inşa edilir.

4 Şubat 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişiklikleri de son günlerde sosyal medyada yoğun biçimde tartışılıyor.
Ancak bu tartışmaların büyük bir kısmı eksik ya da yanlış bir çerçeveye dayanıyor.

Önce şunu netleştirelim, bu değişiklikler;

• Kararların salt çoğunlukla alınması,

• Tebligat yerine online bildirim ve ilan usulü gelmesi,

• Sürecin çoğunluk lehine hızlanması hakkında DEĞİL.

Bu başlıkların tamamı zaten uzun süredir yürürlükteydi.

Elbette bu, hiçbir şey değişmediği anlamına da gelmiyor. 2026 düzenlemeleri, uygulama usullerini sıkılaştıran ve boşlukları kapatan önemli yenilikler içeriyor.

Şimdi bu esaslı değişikliklere birlikte bakalım.

1. Toplantı Var mı Yok mu Karmaşası Sona Erdi

Bilindiği üzere 6306 sayılı Kanun, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki gibi açık bir toplantı usulü öngörmüyordu.
Bu nedenle bugüne kadar, herhangi bir şekil şartına bağlı olmaksızın, maliklerin yazışarak dahi salt çoğunlukla karar alması mümkün kabul ediliyordu.

Yeni düzenleme ile bu dönem hukuken sona erdi. Artık,

• Salt çoğunluk kararının geçerli sayılabilmesi için resmi bir toplantı yapılması zorunlu.

• Toplantı çağrıları Ek-12 Formu ile yapılmak zorunda.

• Çağrı ve toplantı, belirlenen usule uygun şekilde belgelendirilmeli.

Usul Şartları Açık

• İlan yoluyla çağrı:
  Riskli yapı yıkılmamışsa bina kapısına asılır, muhtarlıkta 15 gün ilan edilir veya noter aracılığıyla bildirilir.
  İlanın son günü tebliğ yapılmış sayılır.

• Pay satışı açısından kritik sonuç:
  Ek-12 formu ile usulüne uygun çağrı yapılmaz ve toplantı tutanağı İdareye sunulmazsa, azınlık paylarının satışı gerçekleştirilemez.

Bu yönüyle toplantı artık şekli bir formalite değil, sürecin kilit halkasıdır.

2. Yapı Ruhsatı İçin Pay Satışının Tamamlanması Şart

Eski uygulamada, müteahhit salt çoğunluk kararına dayanarak yapı ruhsatı alabiliyor ve inşaata başlayabiliyordu.
Pay satışı süreci çoğu zaman inşaatla eş zamanlı ilerliyordu.

Yeni düzenleme bu alanı da netleştirdi:

• Pay satışına ilişkin işlemler tamamlanmadan, bu işlemlere dair belgeler İdareye ibraz edilmeden, yapı ruhsatı verilmeyecek.

Bu düzenleme, inşaata başlanmadan önce projenin tüm taraflarının ve mülkiyet yapısının hukuken netleşmesini zorunlu kılıyor.

Sürecin tüm taraflar aleyhine uzaması gibi bir sonuç doğuracağını öngörmek de mümkün.

3. Bina Yıkılsa Bile 6306 Rejimi Devam Ediyor

Uygulamada sıkça karşılaşılan bir boşluk da bu düzenleme ile kapatıldı.

Eskiden bina yıkıldığında riskli yapı şerhi terkin ediliyor, taşınmaz arsa haline geliyor ve bu durum salt çoğunluk, harç muafiyeti gibi konularda tereddütler yaratıyordu.

Yeni sistemde:

• Riskli yapı şerhi silinse bile, tapu kütüğünün beyanlar hanesine
  “6306 sayılı Kanun kapsamında olduğunun” işlenmesi zorunlu.

Böylece bina yıkılsa dahi taşınmaz, dönüşüm tamamlanana kadar kentsel dönüşüm rejimi içinde kalmaya devam ediyor. Salt çoğunluk kuralları ve muafiyetler korunuyor.

4. İfraz, Tevhit ve İmar Hakkı Aktarımı

Yönetmelik, teknik parsel sorunlarına ilişkin önemli açıklıklar da getirmiştir.

İfraz (Parsel Ayırma)

• Riskli yapının bulunduğu büyük parsel ifraz edilirse,

• kentsel dönüşüm süreci yalnızca binanın oturduğu yeni parselde devam eder.

• Diğer parsellerdeki şerhler derhal kaldırılır.

Tevhit (Birleştirme) ve Harç Muafiyeti

• Riskli parselin boş parsellerle birleştirilmesi halinde,

• harç ve vergi muafiyetleri riskli parselin oranı nispetinde uygulanır.

• Boş parsel maliklerinin oybirliği şartı devam eder.

İmar Hakkı Aktarımı

• Riskli parselde yapılaşma izni yoksa,

• imar hakkı başka bir parsele aktarılabilir.

• Bu yeni parselde yapılacak uygulamalar da kentsel dönüşüm hükümleri kapsamında yürütülür.

5. Devletin Ön Alım Hakkı ve Müteahhit Teminatları

Ön Alım Hakkı

Yıkım sonrası arsa haline gelen taşınmazın tamamının satışı söz konusuysa:

• Öncelikle Kentsel Dönüşüm Başkanlığı,

• ilgili İdare veya

• TOKİ’ye teklif yapılması zorunludur.

Bu zorunluluk pay satışı için geçerli değildir; iki sürecin karıştırılmaması gerekir.

Müteahhit Teminatları

01.01.2024 sonrası ruhsat alan müteahhitler, talepleri halinde teminat oranlarını %6 üzerinden yeniden düzenleyebilir.
Bu düzenleme, özellikle maliyet baskısı altındaki projeler için sınırlı da olsa bir esneklik alanı yaratmaktadır.

Sonuç: Kentsel Dönüşüm Bir Hukuki Süreç Yönetimidir

4 Şubat 2026 değişiklikleri, kentsel dönüşümde yeni bir rejim kurmuyor.
Ancak mevcut rejimi daha şekle bağlı bir hale getiriyor.

Bu nedenle mülk sahipleri için;

• E-Devlet bildirimlerini düzenli takip etmek,

• UETS adreslerini güncel tutmak,

• Toplantı ve karar usullerine harfiyen uymak mülkiyeti koruma sorumluluğudur.

Bu süreçte herkes aynı noktada değil.
Kimi daha en başta, kimi bina yıkılmış ama ruhsat aşamasında, kimi ise pay satışı riskiyle karşı karşıya.

Bu belirsizlik, kentsel dönüşüme ilişkin adımların daha fazla ertelenmesine neden olsa da, mülkiyet uyuşmazlıklarının aslında dönüşümün önünde mutlak bir engel olmadığını bilmek gerekiyor. Çünkü kentsel dönüşüm yasası (6306 sayılı Kanun), bireysel uyuşmazlıklardan ziyade kamu güvenliği ve paydaş çoğunluğuna odaklanıyor.

1. Davalı Hisseler ve Vasiyetname Süreci Dönüşümü Durdurur mu?

Genel kanının aksine, bir daire üzerinde devam eden tapu iptal tescil, ortaklığın giderilmesi, vasiyetnameye ilişkin süreçler kentsel dönüşümü kilitlemez.

• Salt Çoğunluk İlkesi: Mevzuat uyarınca kararlar artık yüzde 50 + 1 (salt çoğunluk) ile alınmaktadır. Binanın riskli yapı ilan edilmesi ve yıkılması için tüm maliklerin mutlak rızası aranmaz.

• Hukuki Şerh Mekanizması: Mahkeme süreci devam ederken bina yıkılabilir ve yeni proje yükselebilir. Bu durumda mülkiyet hakkı yok olmaz; sadece şekil değiştirir. Yeni yapılacak binadaki bağımsız bölümlerin tapu kaydına, dava sonuçlanana kadar şerh işlenir. Hak sahibi, davanın sonunda mülkiyeti bu yeni birim üzerinden tescil ettirir.

2. Tapu Tiplerine Göre Karar Alma Dinamikleri

Binanın riskli yapı ilan edilmesi mülkiyet tipine bakmaksızın gerçekleşse de, yıkım sonrası uygulama aşamasında karşılaşılan tablo mülkiyetin türüne göre şekillenir:

• Paylı Mülkiyet (Hisseli Tapu): Her ortağın payı (1/2, 1/4 vb.) tapuda bellidir. Her hissedar sadece kendi payı üzerinde tasarruf yetkisine sahiptir ve kendi kararıyla sürece katılabilir. Kendi payı üzerinden imza atmayan kişiler azınlık olarak değerlendirilir ve hisseleri satışa çıkabilir.

• Elbirliği (İştirak) Mülkiyet: Genellikle miras yoluyla geçen ve henüz payları ayrılmamış mülkiyet tipidir. Burada birlikte hareket etme zorunluluğu vardır. Ortaklardan birinin bile imzadan imtina etmesi, o dairenin bütünüyle sürece muhalif kalmasına neden olabilir. Azınlık olarak değerlendirilmesi halinde esasen sürece dahil olmak isteyen maliklerin ihaleye katılıp diğer payları alması ya da tapunun paylı mülkiyete çevrilmesi gibi ek hukuki süreçleri zorunlu kılabilir. Ancak paylı mülkiyete çevrilme davaları oldukça uzun sürdüğünden bu yolun 6306 sayılı Kanun uygulamalarının hızına yetişmesi mümkün değildir.

• Ölü Malik (İntikal Yapılmamış Tapu): Tapu kaydının hâlâ vefat etmiş bir kişi üzerinde göründüğü bu durum, sürecin önündeki en yaygın bürokratik engeldir. Mirasçıların Veraset İlamı (Mirasçılık Belgesi) ile intikal işlemlerini yapması şarttır; aksi halde tebligat süreçleri uzar ve mülkün temsili için mahkeme kanalıyla kayyum atanması gerekebilir.

3. Kritik Risk: Azınlık Payı ve Satış Mekanizması

Mülkiyet tipi ne olursa olsun, vasiyetle veya mirasla hak sahibi olduğunu iddia eden kişilerin en büyük riski cebri satış mekanizmasıdır.

Eğer bir payın mevcut yasal sahipleri (tapuda malik görünenler) dönüşüm sözleşmesine imza atmazlarsa, o pay “azınlıkta” kalır. Salt çoğunluk (%50+1) sağlandığında, imza atmayan bu hisseler açık artırma yoluyla satışa çıkarılır. Bu durum, özellikle mülkiyet belirsizliği olan kişiler için hak ettikleri konuta kavuşamadan payın el değiştirmesi riskini doğurur. Dolayısıyla, kendi payınız üzerinden süreci ilerletirken, uyuşmazlığa konu olan diğer payların hukuki yönetimini ihmal etmemek gerekir.

Sonuç Yerine: Beklemek mi, Hukuki Strateji mi?

Özetle; vasiyetname veya mülkiyet davaları dönüşümün önünde hukuki bir engel teşkil etmez. Ancak mülkiyet durumunun doğru analiz edilmesi, mevcut maliklerle ile alakalı sürecin yönetilmesi yoluyla hak kayıpları ve gecikmeler önlenebilir.

Kentsel dönüşümün asıl maliyet kalemi çoğu zaman para değil; yanlış yönetilen hukuki süreçler nedeniyle kaybedilen zamandır. Doğru zamanda, doğru bilgiyle ve profesyonel bir yol haritasıyla ilerlemek, mülkiyet bilmecesini çözmenin en güvenli yoludur.

Peki, 6 Ocak 2026 tarihli bu mahkeme kararı tam olarak ne anlama geliyor? Devam eden inşaatlar, imza aşamasındaki sözleşmeler ve “Yarısı Bizden” kampanyası bu süreçten nasıl etkilenecek?

İşte sürecin hukuki ve pratik boyutlarıyla detaylı analizi.

İptal Edilen Çatı Dairesi (Plan Notu) Uygulaması Neydi?

İBB Meclisi, Mart 2025’te İstanbul genelindeki imar planlarına eklediği bir not ile teknik şartlar sağlandığında çatı alanlarının ayrı tapulu, bağımsız bir konut olarak yapılabilmesinin önünü açmıştı.

Bu düzenleme öncesinde çatı, sadece en üst kattaki daireye bağlı bir alan (dublex/piyes) olabilirken; yeni kararla apartman merdiveninden girilen, satılabilir ve tamamen bağımsız bir daire statüsü kazanmıştı.

Mahkeme Kararı ve Yürütmeyi Durdurma Gerekçeleri

TMMOB Mimarlar Odası’nın açtığı dava sonucunda İstanbul 14. İdare Mahkemesi, 6 Ocak 2026 tarihinde bu plan notunun yürütmesini durdurdu. Mahkeme, kararında şu kritik gerekçelere yer verdi:

• Bilimsel Rapor Eksikliği: Bu ölçekte bir düzenleme yapılırken zemin yapısı, yapı yoğunluğu ve altyapı kapasitesi gibi temel farkları içeren yeterli bir plan açıklama raporu hazırlanmamış olması.

• Tek Tip Uygulama Riski: İstanbul’un tamamına tek tip bir kural getirilmesinin şehircilik ilkeleriyle bağdaşmadığı vurgulandı.

• Altyapı ve Güvenlik: Çatı alanlarının bağımsız daireye dönüşmesinin, altyapı ve yapı güvenliği üzerindeki etkilerinin teknik olarak ortaya konulmadığı belirtildi.

Bu karar neticesinde, bugün itibarıyla belediyelerin çatı katlarına bağımsız daire ruhsatı vermesi mümkün değildir.

Kentsel Dönüşümün Finansmanı Neden Tıkandı?

Birçok dönüşüm projesi, finansal kurgusunu çatı dairesinden gelecek gelir üzerine kurmuştu. Özellikle emsal artışı alamayan bölgelerde müteahhit maliyeti bu ek daireyle dengelemeyi, malikler de ceplerinden para çıkmadan veya daha az borçlanarak binalarını yenilemeyi hedefliyordu.

Bu gelir kalemi ortadan kalkınca projelerin finansmanının yeniden hesaplanması zorunluluğu doğdu ve taraflar arasındaki denge bozuldu,.

Sözleşme ve Ruhsat Aşamasındakiler İçin Riskler

Mahkeme kararı, dönüşüm sürecinin hangi aşamasında olduğunuza bağlı olarak farklı sonuçlar doğuruyor:

1. Anlaşma Aşamasında Olanlar:

Eğer masadaki teklif çatı dairesinin bağımsız birim olarak satılmasına dayanıyorsa, bu teklif artık geçerli olmayabilir. Müteahhitler, oluşan zararı dengelemek için pay oranlarını veya ödeme koşullarını değiştirmek isteyebilir.

2. Binası Yıkılmış Ancak Ruhsat Alınmamış Olanlar:

En riskli grup burasıdır. Henüz ruhsat alınmadığı için kazanılmış bir haktan bahsetmek mümkün olmaz. Projenin revizyona girmesi ve buna bağlı olarak maliklerden ek ödeme talep edilmesi gündeme gelebilir.

Kararın ardından istinaf incelemesinin beklenmesi gerektiği söylenebilir. Ancak her dosya aynı noktada değil; bu nedenle beklemenin etkisi ve maliyeti sürecin aşamasına göre değişiyor.

“Yarısı Bizden” Kampanyasında Kritik Süreç

Karar, sadece müteahhit-malik ilişkisini değil, devlet destekli “Yarısı Bizden” kampanyasını da doğrudan etkiliyor. Kampanyaya başvuru şartları ve takvim sıkışıklığı çok temel bir sorun olarak önümüzde duruyor:

• Kat İrtifakı Zorunluluğu: Kampanya başvurusu için kat irtifakı kurulması gerekiyor ve bu süreç en az altı ay sürüyor.

• Bozulan Takvim: Pek çok malik, hem finansmanı dengelemek hem de bu yıl sona erecek kampanyaya yetişmek için çatı dairesi + Yarısı Bizden formülüne güvenerek süreci hızlandırmıştı. Ancak kararla birlikte hızlandırılmış takvim fiilen bozulmuş oldu.

• Belirsizlik: Proje kurgusunun değişmesi gerekliliği, zamanlamayı belirsizliğe soktu ve kampanyaya yetişmeyi hedefleyen binalarda dönüşümü sekteye uğratan bir kırılma yarattı.

Bundan Sonra Ne Olacak?

İBB’nin karara itiraz etme hakkı bulunuyor veya eksiklikleri gidererek yeni bir düzenleme yapılması mümkün. Ancak kısa vadede, çatı dairesi varsayımı üzerine kurulan projelerin revizyona ihtiyaç duyduğu açık.

Kentsel dönüşüm sürecindeyseniz paniğe kapılmadan ancak temkinli hareket etmenizde fayda var. İmza atmadan önce sözleşmelerinizi profesyonel destek alarak gözden geçirmeniz, ciddi kayıpları önleyebilir.

Kampanya takviminin yıl sonu itibarıyla sona erecek olması, mülk sahiplerini stratejik bir yol ayrımına getiriyor. Gelecek yıl kampanyanın devam edip etmeyeceği, Ankara veya İzmir gibi başka şehirlere kaydırılıp kaydırılmayacağı ya da mevcut koşulların değişip değişmeyeceği belirsizliğini koruyor.

Bu belirsizlik, kentsel dönüşüme ilişkin kararın daha fazla ertelenmemesini gerekli kılıyor. Çünkü bu karar bugünden yarına sonuç doğurmuyor. Kampanyadan yararlanabilmek için sürecin kat irtifakı kurulması aşamasına kadar ilerlemiş olması şart. Riskli yapı tespiti, yıkım, proje onayı ve kat irtifakı adımları birlikte ele alındığında, karar ile fiilî başvuru arasındaki sürenin en az altı ayı bulabildiği görülüyor. Bugün alınmayan bir karar, yarın fiilen geç kalınmış bir karara dönüşebiliyor.

Bu noktada gözden kaçan önemli bir risk bulunuyor. Kat irtifakı kurulmadan önce bağımsız bölümün el değiştirmesi ya da sürecin iskan aşamasına ulaşması halinde, Yarısı Bizden Kampanyası kapsamında hibe ve kredi desteğinden yararlanma imkânı tamamen ortadan kalkabiliyor. Bu nedenle dönüşüm sürecinde hangi aşamada hangi işlemin yapılabileceği, kararın kendisi kadar belirleyici hale geliyor.

Sürecin neresinden başlayacağını bilemeyen ya da hâlâ tereddüt yaşayan mülk sahipleri için; Yarısı Bizden Kampanyası’nın hukuki ve teknik çerçevesini, zamanlama risklerini ve dikkat edilmesi gereken temel noktaları bu yazıda netleştirdik.

1. Finansal Desteklerin Güncel Tablosu: Rakamlar Ne Söylüyor?

Mayıs 2025 düzenlemeleriyle birlikte “riskli yapı” olarak tespit edilen ve dönüşüme giren her bir konut için toplam 1.75 Milyon TL tutarında bir finansman paketi sunulmaktadır. Bu kapsamda:

• Hibe Desteği: 875.000 TL, geri ödemesiz olarak verilmektedir.

• Kredi Desteği: Kalan 875.000 TL için kredi imkanı sunulmaktadır.

• Tahliye Yardımı: Mülk sahibi veya kiracı fark etmeksizin, dairede ikamet edene tek seferlik 125.000 TL karşılıksız taşınma desteği sağlanır.

Kritik Nüans: Bir kişi, üzerine kayıtlı yalnızca bir konut için hibe alabilir. Ancak birden fazla dairesi varsa, diğer daireleri için hibe alamasa dahi, her biri için 1.750.000 TL’ye kadar kredi kullanma hakkına sahiptir.

Burada özellikle vurgulanması gereken husus şudur: Yarısı Bizden Kampanyası bina bazlı otomatik bir destek değildir. Destek, hak sahipliği ve başvuru koşulları esas alınarak bireysel olarak değerlendirilir.

2. Kredide Gelir Testi Engelinin Kaldırılması

Kentsel dönüşüm davalarında ve danışmanlık süreçlerinde en sık karşılaştığımız engel, maliklerin kredi puanı veya gelir beyanı sorunudur. Yarısı Bizden kampanyası, bu hukuki ve finansal bariyeri kaldırmaktadır. Hak sahiplerinden gelir belgesi ve kredi puanı şartı aranmamaktadır.

Geri ödeme planı ise maliklerin inşaat süresince mali yük altına girmemesi üzerine kurgulanmıştır:

• Ödemeler, yapı ruhsatı alındıktan 2 yıl sonra başlar (ilk 2 yıl ödemesiz dönem).

• Vade süresi 10 yıldır.

• İlk taksit yılında faiz uygulanmaz; sonraki yıllarda ise TÜFE oranının yarısı kadar güncelleme yapılır.

3. Teknik Bir Kriter: “1,5 Kat Kuralı” ve İstisnalar

Yarısı Bizden kampanyasının en kritik teknik sınırlaması 1,5 kat kuralıdır. Mevzuat; yeni yapılacak projedeki inşaat alanının veya bağımsız bölüm sayısının, eski yapının bir buçuk katını geçmemesini şart koşar. Eğer yeni proje bu oranı aşarsa, hibe ve kredi desteğinden tamamen mahrum kalınır.

Ancak burada mülk sahiplerinin lehine çok önemli bir teknik detay (istisna) bulunmaktadır: Vatandaşların can güvenliği ve yaşam kalitesi için elzem olan sığınak ve otopark alanları, bu 1,5 kat hesabına dahil edilmez,. Yani binanıza otopark ve sığınak eklediğiniz için metrekareniz büyüse bile, bu artış sizi devlet desteğinden mahrum bırakmaz. Bu detay, hem hukuki haklarınızı korumak hem de modern bir yapıya kavuşmak adına proje aşamasında mutlaka gözetilmelidir.

4. Sürecin Hukuki Güvenliği: Ödemeler Kime Yapılıyor?

Kentsel dönüşümde maliklerin en büyük endişesi ödemeyi alıp işi yarım bırakan bir müteahhit riskidir. Yarısı Bizden kapsamındaki ödemeler, bu riski minimize eden bir Hakediş Sistemi üzerine kuruludur.

Devlet, hibe ve kredi ödemelerini malikin hesabına değil, inşaatın ilerleme seviyesine göre doğrudan yüklenicinin (müteahhidin) hesabına aktarır. Ödeme planı şöyle:

• İşe başlama/Kat irtifakı: %30

• Taşıyıcı sistemin bitimi: %30

• Sıva aşaması: %30

• Yapı kullanım izni (İskan): %10.

Bu sistem, inşaatın tamamlanmasını mali açıdan garanti altına alan otokontrol mekanizmasıdır.

5. Vergi ve Harç Muafiyetleri

Dönüşümün maliyeti hesaplanırken genellikle göz ardı edilen ancak ciddi yekûn tutan kalemler, 6306 sayılı Kanun kapsamında muafiyet kapsamındadır. Riskli yapı şerhi bulunan taşınmazlarda:

• Tapu devir ve tescil harçları,

• Noter harçları (Sözleşmelerde),

• Belediye ruhsat ve iskan harçları,

• Kredi işlemlerindeki vergiler (BSMV vb.) ödenmez.

Sonuç Yerine: Beklemek mi, Harekete Geçmek mi?

Kampanyanın sağladığı finansal ve hukuki imkânlar, İstanbul’daki riskli yapı stoku açısından uygulanabilir ve gerçekçi bir çözüm sunuyor. 2025 güncellemeleriyle birlikte destek tutarlarının yükselmesi ve otopark alanlarının inşaat hesabı dışında bırakılması, sürecin teknik olarak daha rahat yürütülmesini sağladı. Ancak bu destekten yararlanabilmek için dönüşüm sürecinin kat irtifakı kurulması aşamasına kadar ilerlemiş olması gerekiyor. Bu nedenle Yarısı Bizden Kampanyası’nı değerlendiren maliklerin zaman kaybetmeden karar vermesi önem taşıyor.

Fakat dikkat! Bu noktada hız, acelecilik anlamına gelmiyor. Müteahhit seçimi, sözleşme ve teknik şartname düzeni birlikte ele alınmadan atılan adımlar, süreci hızlandırmak yerine kilitleyebiliyor. Bu nedenle sürecin; müteahhit seçimi, sözleşme ve teknik şartname kurgusu, proje sınırları ve başvuru zamanlaması birlikte değerlendirilerek yürütülmesi kritik önem taşır.

Kentsel dönüşümün asıl maliyet kalemi çoğu zaman doğrudan para değil; yanlış kararlar nedeniyle kaybedilen zamandır. Doğru zamanda, doğru bilgiyle ve profesyonel destekle ilerleyen süreçler için yanınızda.

Destek ihtiyacı ve sorularınız için: guvenin.com

6306 sayılı Kanun, tapu işlemlerini klasik mülkiyet mantığından ayıran, kendine özgü bir hukuki rejim kuruyor.

Bu rejimde tapu işlemleri, özellikle de azınlık hisseleri bakımından maliklerin tek tek bilgisi, imzası ya da açık onayı olmadan ilerleyebiliyor.

Bu yazıda, 6306 kapsamında tapuda ne olur, ne zaman olur ve bunun sizin açınızdan ne anlama geldiğini adım adım anlatıyorum.

1. Her şey riskli yapı tespitiyle başlar

6306 sürecinin tapudaki ilk görünür adımı, riskli yapı tespitidir.

Yetkili idare (belediye, il özel idaresi, TOKİ veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) tarafından yapılan bu tespit, tapu müdürlüğüne bildirildiğinde;

Taşınmazın tapu kaydının beyanlar hanesine şu ifade işlenir:

“6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır.”

Bu ifade satışı tamamen durdurmaz ancak taşınmazı özel bir hukuki rejimin içine sokar. Satın alanlar da kentsel dönüşüm sürecini bilmediklerini iddia edemezler.

Bu noktadan sonra 6306 sayılı Kanuna göre süreçler ilerler.

2. Tebligat size gelmese bile süreç başlar

Riskli yapı tespitinden sonra yapılan bildirimler, çoğu kişinin alışık olduğu klasik tebligat anlayışından farklıdır.

6306’ya göre bildirim şu yollarla yapılabilir:

• Yapıya tutanak asılması

• Muhtarlıkta ilan

• e-Devlet üzerinden bildirim

Bu işlemler tamamlandığında, malik fiilen haberdar olmasa bile tebligat yapılmış sayılır.

Buradaki kritik gerçek şudur:

“Benim haberim yoktu” cümlesi, tapu sürecini durdurmaz.

Özellikle yurtdışında ya da şehir dışında yaşayan malikler kentsel dönüşüm sürecinin ilerlediğini oldukça geç fark edebilirler.

3. Yıkım gerçekleştiğinde tapuda ne olur?

Riskli yapının yıkılmasıyla birlikte tapuda otomatik ve resen sonuçlar doğar.

Yetkili idarenin talebi üzerine:

• Kat mülkiyeti veya kat irtifakı resen terkin edilir

• Maliklerin ayrıca başvurmasına ya da onay vermesine gerek yoktur

Bu noktadan sonra taşınmaz;

• Hukuken artık bir “bina” değildir.

• Arsa olarak tescillidir.

Yani:

• Daire yoktur.

• Bağımsız bölüm yoktur.

• Sadece arsa payı vardır.

Ve bu eşik, kentsel dönüşüm süreci anlamında en kritik eşiklerden biridir.

4. İpotek, haciz ve diğer haklar ne olur?

Yıkım sonrası en sık gelen sorulardan biri:

“Tapuda benim dairem üzerindeki ipotek ne olacak?”

Burada net cevap verilmesi gerekirse, ipotekler ve şerhler silinmez ancak
arsa payı üzerine taşınır.

Yani; ipotek, haciz, intifa hakkı ve şerhler devam eder, ancak artık daire değil arsa payı üzerinde.

5. Çoğunluk kararı tapuya nasıl yansır?

Hepimizin artık öğrendiği gibi 6306 sayılı Kanun, klasik oybirliği ilkesini terk ediyor.

Arsa paylarının salt çoğunluğu ile alınan karar doğrultusunda anlaşmaya katılmayan maliklerin payları açık artırma yoluyla satılabilir.

Bu hususun tapuda uygulanması bahsinde ise, tapuda maliğin bilgisi dışında olmadan gerçekleşebilmesidir. Yani;

• Satış, geçerli bir çoğunluk kararına dayanıyorsa

• Azınlık malik süreçten haberdar olmamış ve bilgilenmemiş olsa bile

• Tapu tescili yapılır.

Bu nedenle “Bilmiyordum, haberim yoktu.” demek ne yazık ki tek başına koruyucu değildir.

6. Tapu neyi denetler, neyi denetlemez?

Tapu müdürlüğü, 6306 kapsamındaki işlemlerde;

• İdarenin yetkisini

• Gerekli belgelerin varlığını denetler.

Ancak;

• Kararın malik lehine olup olmadığını

• Adil olup olmadığını

• Hakkaniyete uygunluğunu denetlemez.

Tapu burada bir karar verici değil, uygulayıcıdır.

Son söz

6306 sayılı Kanun’da tapu, süreci yöneten ya da şekillendiren bir kurum değildir.
Tapu, kararların hukuki sonuçlarının kayda geçirildiği teknik bir uygulama alanıdır.

Bu nedenle tapuda yaşanan sorunların büyük kısmı, tapunun kendisinden değil;
tapuya gelmeden önce alınan kararlardan kaynaklanır.

Riskli yapı tespiti, çoğunluk kararları, yıkım ve idari işlemler doğru okunmadığında;
tapu aşaması, malikler açısından “olup bitmiş” bir noktaya dönüşür.

Bu yüzden mesele tapuda ne yapılacağı değil, tapuya gelene kadar süreçte olan biteni zamanında fark edebilmektir. Dolayısıyla önce sürecin hukuki fotoğrafını netleştirmek gerekir.

Kentsel dönüşüm sürecinde;

• Riskli yapı tespiti yapılmışsa

• Tebligatların size ulaşıp ulaşmadığı konusunda belirsizlik varsa

• Yıkım sonrası durum net değilse

• Çoğunluk kararlarının tapuya nasıl yansıyacağı konusunda soru işaretleriniz oluştuysa,

Güvenin, süreci tapuda değil; tapuya gelmeden önceki hukuki eşiklerde birlikte okumak için yanınızda.

İlk webinardan sonra gelen mesajlar ve sorular ortak bir ihtiyaca işaret ediyordu:
Kentsel dönüşümde sorunlar çoğu zaman inşaat aşamasında değil, çok daha önce, kararlar alınırken başlıyor.

Arsa payının nasıl okunacağı net değilken, müteahhit seçimi yeterince değerlendirilmeden yapılırken sözleşme ve teknik şartname “detay” sanılırken süreç daha en başta kilitlenebiliyor.

Bu nedenle aynı içeriği, ilkini kaçıranlar ve konuları daha net görmek isteyenler için yeniden ele alıyoruz.

Bu webinar neyi amaçlıyor?

Bu bir teknik eğitim ya da her detayı anlatan uzun bir sunum değil.
Amaç; kentsel dönüşüm sürecinin en kritik eşiklerini, sade ve anlaşılır bir çerçevede konuşmak.

Webinarda özellikle şu sorulara odaklanacağız:

• Arsa payı ile metrekare arasındaki fark neden bu kadar belirleyici?

• Malikler müteahhit seçerken en sık nerede yanılıyor?

• Sözleşmelerde ve teknik şartnamede hangi ifadeler risk yaratıyor?

• İletişim ve şeffaflık neden sürecin görünmeyen ama kritik parçası?

Bu başlıkları teorik anlatılardan ziyade, sahadaki gerçek örnekler üzerinden ele alacağız.

Kimler için?

• Binanızda kentsel dönüşüm konuşulmaya başlandıysa

• Önünüze teklifler gelmeye başladıysa

• “Doğru yerden mi başlıyoruz?” sorusu kafanızı kurcalıyorsa

• Yeni yıla daha kontrollü ve bilinçli kararlarla girmek istiyorsanız

Bu webinar sizin için faydalı olacaktır.

Canlı Webinar Bilgileri

Kentsel Dönüşümde Doğru Adımlar – En Sık Yapılan Kritik Hatalar

📅 5 Ocak
⏰ 19:00
🎥 45 dakika | Canlı yayın
💬 Soru–cevap bölümü dahil
🎟 Katılım ücretsiz

👉 Kayıt için:
https://guvenin.com/dogru-adimlar-webinar

Yeni yıla, daha sağlam bir yerden başlamak dileğiyle.

Bu nedenle, 24 Aralık akşamı saat 19:00’da, kentsel dönüşümde en sık yapılan hataları ve doğru başlangıç adımlarını ele alacağımız 45 dakikalık ücretsiz canlı bir webinar düzenliyorum.

Bu webinarda;

• arsa payı ile metrekare farkının neden kritik olduğunu,

• müteahhit seçiminde hangi kriterlerin gerçekten belirleyici olduğunu,

• sözleşme ve teknik şartnameye nasıl yaklaşılması gerektiğini,

• iletişim ve şeffaflığın süreci nasıl etkilediğini sahadan örneklerle ve sade bir dille konuşacağız.

Yeni yıla girmeden önce, dönüşüm sürecini daha bilinçli yönetmek isteyen herkes için iyi bir başlangıç noktası.

📅 24 Aralık 2025 – 19:00
🎥 Ücretsiz | Online

👉 Kayıt linki: https://guvenin.com/dogru-adimlar-webinar

Bu hataların ortak noktası şu:
Bilgi eksikliği, acele kararlar ve sistemsiz ilerleme.

İşte tam da bu nedenle, herkesin kolayca anlayabileceği, adım adım ilerleyen ücretsiz bir rehber hazırladım.
Bu rehber, kentsel dönüşüme başlamadan önce mutlaka bilmeniz gereken temel riskleri ve bunlardan nasıl korunabileceğinizi net bir çerçeveyle anlatıyor.

📌Rehberde neler bulacaksınız?

1. Arsa Payı – Metrekare Farkı

Kentsel dönüşümün en fazla yanlış anlaşılan alanı burası.
Dairenin metrekare hesabı değil, arsa payı sürecin kaderini belirliyor.

2. Müteahhit Seçiminde Doğru Kriterler

Referans kontrolünden mali yapıya kadar “neye bakmalıyım?” sorusuna sahadan örneklerle yanıt veriyorum.

3. Sözleşmede Risk Yaratan Maddeler

Hak kayıplarının büyük bölümü sözleşmede atlanan kritik ifadelerden doğuyor.
Bu bölümde bu maddeleri nasıl fark edeceğinizi öğreniyorsunuz.

4. Teknik Şartnamenin Önemi

Bina kalitesinin, dayanıklılığının ve konforunun tümü teknik şartnamede belirlenir.
Rehber size okunması gereken “olmazsa olmaz” başlıkları veriyor.

5. Tebligat, Şeffaflık ve İletişim Hataları

En iyi niyetli projeler bile yanlış iletişim yüzünden tıkanabiliyor.
Bu bölümde süreci nasıl şeffaf yürütebileceğinizi anlatıyorum.

📋 Bonus: Kontrol Listeleri

Her başlığın sonunda pratik bir kontrol listesi var.
Binanızda veya sitenizde dönüşüm konuşulmaya başladığında hemen uygulayabilirsiniz.

Rehberi Ücretsiz İndirin

Rehberi herkesin erişimine açtık.
Aşağıdaki bağlantıdan hızlıca indirebilirsiniz:

👉 [Rehberi İndir]

Yakında: 45 Dakikalık Ücretsiz Canlı Webinar

Rehberdeki konuları, sahadan örneklerle çok daha detaylı ele alacağım canlı webinar için kayıtlar da açılıyor.

Tarih:
📅 24 Aralık – 19:00
📅 5 Ocak – 19:00

Tarihleri şimdiden not alın.

Kayıt bağlantısı bir sonraki yazıda ve websitemizde!
www.guvenin.com

Bu çerçevede 22 Kasım 2025’te yürürlüğe giren İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği, hem imar değişikliği taleplerinin ekonomik etkilerini hem de kentsel dönüşüm uygulamalarının mali dengesini doğrudan şekillendiren önemli bir düzenleme niteliğinde.

Yeni sistemin temel prensibi oldukça net:
İmar planı değişikliği sonucu arsa değerinde oluşan artışın %90’ı kamuya aktarılacak.

Bu oran, dönüşüm projelerinde kullanılan imar artışı yöntemini ve yatırımcı–malik kararlarını belirgin şekilde dönüştürme potansiyeline sahip. Dolayısıyla uygulamada ne sonuç doğuracağını anlamak kritik önemde.

Bu noktada şu sorular öne çıkıyor:

• 6306 kapsamındaki riskli yapı ve alan uygulamalarında bu düzenleme nasıl bir sonuç yaratacak?

• Değer artışının hesaplanma yöntemi pratikte ne anlama geliyor?

• Hangi talepler kapsam içinde, hangileri dışında?

• Tapuya işlenecek şerh taşınmazla ilgili hangi işlemleri durduracak?

• Mülk sahipleri bu yeni mali çerçevede stratejilerini nasıl kurmalı?
  

1. Yönetmeliğin Temel Yaklaşımı: İmar Artışını Avantajı Sınırlı Bir Talebe Dönüştürmek

Düzenleme, imar değişikliğini eskisine kıyasla daha az avantajlı bir ekonomik tercih haline getiriyor.

Bu yaklaşım iki ana hedef üzerine kurulmuş durumda:

• Planlı şehirleşmenin korunması

• İmar değişikliğiyle oluşan olağanüstü değerin kamuya geri kazandırılması

  Bu çerçevede:

• Parsel bazlı artışlardan doğan kazancın yalnızca %10’u malikte kalıyor.

• Değer artışı talep etmek, özellikle küçük ölçekli parseller için yüksek maliyetli bir işlem niteliği kazanıyor.

• Bu maliyet, başvuru sayılarında caydırıcı bir etki yaratabilir.

Bugüne kadar sık karşılaşılan tablo şuydu:
Plan değişikliği yapılır, arsanın değeri bir anda katlanır; ancak altyapı, ulaşım ve sosyal donatı yükü tüm topluma yayılırdı. Yeni düzenleme bu dengeyi tersine çeviriyor.

2. Değer Artış Payı Nasıl Hesaplanacak?

En kritik nokta şu: Hesaplama yalnızca arsa değeri üzerinden yapılacak.
Bina, yapı, eklenti, tesis… hiçbirinin değeri hesaba katılmıyor.

Süreç sırasıyla şöyle işliyor:

1. Maliklerin tamamı ortak başvuru yapıyor.

2. İdare uygun görürse en az iki SPK lisanslı değerleme kuruluşu atanıyor.

3. Her kuruluş plan öncesi / sonrası için değer raporu hazırlıyor.

4. Raporlar Kıymet Takdir Komisyonu tarafından inceleniyor.

5. Ortaya çıkan farkın %90’ı değer artış payı olarak tahakkuk ediyor.

Ve önemli bir sonuç:

Değer artış payı ödenmeden hiçbir işlem yapılamıyor.
Bağış, satış, sınırlı ayni hak, ruhsat, arsa düzenlemeleri dahil.)

Tapuya otomatik olarak şu şerh düşülüyor:

“Bu taşınmaz değer artışına tabidir; değer artış payı ödenmedikçe hiçbir işlem yapılamaz.”

Bu husus, Anayasa’da düzenlenen mülkiyet hakkına bir müdahale niteliğinde de değerlendirilebilir.

3. Hangi İşlemler Değer Artış Payına Tabi?

Ada bazında (en az 1000 m²):

• Nüfus / yoğunluk artışı

• Kat adedi / bina yüksekliği artışı

• Fonksiyon değişikliği

Parsel bazında:

• Konut dışı fonksiyon değişikliği

• Yoğunluğu artırmamak kaydıyla karma fonksiyon değişiklikleri
  (Örneğin konut+ticaret alanının turizm+ticaret+konut olarak düzenlenmesi)

4. Değer Artış Payına Kentsel Dönüşüm İstisnaları

Düzenlemenin en kritik bölümlerinden biri, 6306 kapsamındaki muafiyetler:

• Riskli alanlar

• Rezerv yapı alanları

• Riskli yapılarda emsalin %20’sine kadar artış

• Kamu yatırımları

• Mazbut / mülhak vakıflar

• Teknik düzenlemeler (yol, yaklaşma mesafesi, cephe hattı vb.)

Bu işlemlerin hiçbirinden değer artış payı alınmayacak.

Örneğin: Riskli yapıda emsal artışı %20’yi geçiyorsa, sadece %20’lik kısım muaf; üzeri ise hesaplama yapılarak tahsil edilecek.

5. Düzenlemenin Uygulamadaki Etkisi

Bu düzenleme:

• İmar değişikliğiyle değer yaratma beklentisini sınırlandırıyor.

• Dönüşüm projelerinde “imar artışı ile finansman” modelinin çerçevesini daraltıyor.

• Parsel bazlı imar artışlarının ekonomik avantajını zayıflatıyor.

• Yatırımcı kararlarını daha temkinli hale getiriyor.

• Belediyelerin gelir mimarisini değiştiriyor.

Sonuç olarak sistem, imar artışını tamamen yasaklamayan fakat yüksek maliyetli ve daha kontrollü bir zemine taşıyan bir mekanizma oluşturuyor.

Sonuç: Yeni Sistem, Yeni Parametreler

Bu yönetmelik imar hukukunda önemli bir kırılmayı temsil ediyor. Artık imar artışı talebi:

• Daha yüksek maliyetli,

• Daha profesyonel fizibilite gerektiren,

• Daha kontrollü bir uygulama alanına sahip.

  Kentsel dönüşüm açısından:

• %20 sınırı kritik bir eşik,

• Üzeri için maliyet analizi zorunlu,

• Parsel bazlı artışlar eskisine göre daha zorlayıcı.

Mülk sahipleri açısından bu dönem, kararların daha teknik analizlere dayandırılması gereken bir dönem.

Güvenin olarak bu yeni çerçeveyi hem hukuki, hem planlama, hem de ekonomik yönleriyle değerlendiriyor; her proje için gerçekçi bir yol haritası oluşturuyoruz.

Peki güçlendirme nedir, nasıl yapılır, hangi avantajları ve riskleri vardır?

Görsel yapay zeka ile üretilmiştir.

Güçlendirme Nedir?

Güçlendirme, mevcut bir binanın yıkılmadan, taşıyıcı sisteminin deprem güvenliği açısından iyileştirilmesi sürecidir.

Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği’ne göre güçlendirme:

• Betonarme perde ekleme,

• Kolon ve kiriş mantolama (jacketing),

• Karbon fiber takviye,

• Temel güçlendirme,

• Çelik çapraz veya dış destek sistemleri gibi tekniklerle yapılır.

Amaç, yapının deprem dayanıklılığını artırmak ve kullanım ömrünü güvenli hale getirmektir.

Hukuki Çerçeve: 6306 ve Kat Mülkiyeti Kanunu Arasındaki Kritik Ayrım

Güçlendirme sürecinin hukuki zemini çoğu zaman yanlış bilinir.
Buradaki temel ayrım şudur:

Güçlendirme kararı, 6306 sayılı Kanun’a göre değil, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre alınır:

Riskli yapı olsa bile güçlendirme yapılabilir; ancak bunun için KMK m.19/2 uyarınca 4/5 çoğunlukla güçlendirme kararı alınması zorunludur.

Yani:

📌 Riskli yapı ilan edilmiş ise→ salt çoğunluk değil, 4/5
📌 Riskli yapı ilan edilmemiş ise→ yine KMK 19/2 uyarınca 4/5

Bu nokta uygulamanın en kritik unsurudur.

Ancak şunu da belirtelim: Güçlendirme kararı alınması için yapınızın riskli yapı ilan edilmesine gerek yoktur. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca da güçlendirme kararı alabilirsiniz.

Güçlendirme İçin Gerekli Şartlar

Binanız riskli yapı ilan edildiyse, riskli yapıların yıkımı için verilen süre içinde aşağıdaki tüm adımların tamamlanması gerekir:

1. Teknik Uygunluk Tespiti
   Binanın teknik olarak güçlendirilebilir olduğunun mühendislik raporuyla ispatı.

2. 4/5 Çoğunlukla Güçlendirme Kararı (KMK m.19/2)
   Arsa payı ve malik sayısı bakımından %80 çoğunluk şarttır.

3. Güçlendirme Projesi
   Lisanslı mühendisler tarafından hazırlanan ve belediyenin onayladığı statik proje.

4. Belediyeden Güçlendirme Ruhsatı
   Onaylı proje olmadan uygulama yapılamaz.

Bu işlemler tamamlandıktan sonra güçlendirme uygulanır ve bitiminde:

➡ Tapudaki riskli yapı şerhi kaldırılır.
➡ Yıkım süreci durur.

Neden Güçlendirme Önemli?

• Ekonomik avantaj: Güçlendirme maliyeti, yeni bina yapımının %30–50’sine denk gelebiliyor.

• Hız: Daha kısa sürede tamamlanabiliyor.

• Sosyal fayda: Mevcut mahalle dokusu, komşuluk ilişkileri korunuyor.

• Çevresel fayda: Yıkım enkazı ve karbon salımı minimize ediliyor.

• Tarihî yapılar: Yıkımı mümkün olmayan veya kültürel değeri olan yapılar için tek yol.

Güçlendirme Kararı Nasıl Alınır?

1. Kat mülkiyetine tabi her binada güçlendirme kararı, KMK m.19/2 gereği 4/5 ile alınır.
   Salt çoğunluk ya da 2/3 yeterli değildir.

2. Toplantıya çağrı, usul ve duyuru KMK’ya uygun yapılmalıdır.
   Aksi hâlde karar iptal edilebilir.

3. Proje hazırlanır ve belediyeye ruhsat başvurusu yapılır.

4. Uygulama, yapı denetim gözetiminde yürütülür.

   Uygulamadaki Sorunlar

• Müteahhitlerin düşük ilgisi: Yık–yap ticari olarak daha cazip.

• Belediyelerin çekingenliği: Sorumluluk riskleri nedeniyle.

• Kamu farkındalığının düşük olması: Malikler çoğu zaman güçlendirme hakkını bilmiyor.

• Finansmana erişim zorluğu: Kredi süreçleri karmaşık ve sınırlı.

Büyük Resim: Güçlendirme Neden Ara Formül?

İstanbul’daki binaların çoğu sadece depreme karşı değil, gündelik yaşam açısından da ömrünü doldurmuş durumda.

Asbest, eski tesisatlar, yalıtım eksikleri bu yapıları sağlıksız kılıyor. Bu nedenle nihai hedef, ada bazında altyapısı ve sosyal donatılarıyla birlikte yeni ve sağlıklı yerleşimler kurmak olmalı.

Ancak mevcut sistem dönüşümü çoğunlukla parsel bazında ve sadece imar artışı olan bölgelerde mümkün kılıyor. Riskli ama ekonomik karşılığı düşük alanlar ise dışarıda kalıyor. İşte güçlendirme burada devreye giriyor: kalıcı çözüm değil, ama ara bir formül. Yıkım mümkün olana kadar can güvenliğini artırıyor, yerinden etmeden uygulanabiliyor ve kırılgan mahallelere zaman kazandırıyor. Önemli olan, güçlendirmeyi “erteleme” değil, geçiş adımı olarak görmek.

Güvenin’in Yaklaşımı

Güvenin, güçlendirme sürecini baştan sona yönetmenize yardımcı olur:

• Teknik Fizibilite: Binanız güçlendirilebilir mi, yoksa yeniden yapım mı daha mantıklı? Tarafsız raporlarla netleştiriyoruz.

• Hukuki Süreç: Karar yeter sayısı, belediye ruhsatı, noter işlemleri gibi adımları sizin adınıza takip ediyoruz.

• Finansal Yol Haritası: Güçlendirme kredisi, faiz desteği, vergi avantajları gibi tüm destekleri araştırıyor, başvurularınızı hazırlıyoruz.

• Denetim ve Kontrol: Güçlendirme uygulamasının şartnameye uygun yapılıp yapılmadığını izliyoruz.

Sonuç: Güçlendirme, Dönüşümün Sessiz Gücü

Kentsel dönüşüm yalnızca yıkıp yeniden yapmak değildir. Güçlendirme, ekonomik, sosyal ve çevresel açıdan akılcı bir ara formüldür. Kanun bu yolu mümkün kılıyor, ancak uygulamada hak kayıpları ve bilgi eksiklikleri nedeniyle çoğu zaman tercih edilmiyor.

📌 Unutmayın: Güçlendirme, yalnızca bir mühendislik seçeneği değil; hak kaybı yaşamadan, daha düşük maliyetle, daha kısa sürede güvenli yaşama kavuşma fırsatıdır.

Ama nihai hedef; ada bazlı, sağlıklı ve bütüncül yeni yerleşimlerdir.

👥 Güvenin Yanınızda

Binanızı güçlendirmeyi mi düşünüyorsunuz?

Süreci nasıl ilerletebileceğinizi, hangi belgeleri hazırlamanız gerektiğini, hangi kurumla nasıl iletişime geçeceğinizi bilmiyorsanız, vakit kaybetmeyin.

👉 Hemen Güvenin’e başvurun, binanızın en doğru yol haritasını birlikte çıkaralım.
Çünkü sağlam bina yalnızca yeniden yapmakla değil, doğru güçlendirmeyle de mümkündür.

www.guvenin.com

Yüzlerce projede aynı hikâyeyi görüyoruz:
“Yüklenici %55 verdi.”
“Bir yılda teslim edecekti.”
Ama proje yarım kalmış, malik mağdur, süreç mahkemede...

Peki bu hatalar neden tekrarlanıyor?
Aşağıda, sahada en sık karşılaştığımız yanlışları ve doğru yaklaşım önerilerini derledim 👇

1️⃣ Sadece Metrekareye Göre Karar Vermek

En yaygın hata, seçimi yalnızca m² oranına göre yapmak.
“Daha çok metrekare” kulağa cazip gelir ama maliyet hesabı tutmuyorsa proje yarım kalır.

🔎 Doğru yaklaşım:
Müteahhidin geçmiş projeleri, referansları, finansal gücü ve itibarı mutlaka araştırılmalı.
Teklifin gerçekçi olup olmadığı, bağımsız değerleme ve fizibilite raporlarıyla test edilmelidir.

2️⃣ Fiyat ve m² Odaklı Olup Kaliteyi Görmezden Gelmek

Ucuz maliyet ya da yüksek metrekare oranı, genellikle işçilik kalitesinin düşmesi anlamına gelir.
Kalitesiz malzeme, yalıtımsız bina, eksik detaylar… Hepsi uzun vadede binanın değerini ve güvenliğini azaltır.

🔎 Doğru yaklaşım:
Teknik şartnameye odaklanın. Beton sınıfı, yalıtım kalınlığı, tesisat markaları gibi detaylar netleşmeden imza atmayın.
Müteahhidin bitirdiği projeleri yerinde inceleyin.

3️⃣ Yazılı Sözleşmeyi Detaylı İncelememek

İşe başlangıç, inşaata başlangıç, teslim tarihi, ruhsat, iş bitirme süresi, iskan ve cezai şartlar açıkça yazılı değilse, hak kaybı kaçınılmazdır.
Birçok malik, sadece “oran” konuşulduğu için sözleşmenin asıl güvencelerini fark etmeden imza atıyor.

🔎 Doğru yaklaşım:
Sözleşmeyi mutlaka bir avukata inceletin.
Teslim, cezai şart, teknik şartname, teminat ve sigorta maddeleri detaylı şekilde kontrol edilmelidir.

4️⃣ Yasal Yükümlülükleri ve Lisansları Doğrulamamak

Ruhsatı, vergi durumu veya müteahhitlik belgesi doğrulanmamış bir firmayla sözleşme yapmak, ileride ciddi sorunlara yol açar.

🔎 Doğru yaklaşım:

• Ticaret sicil kaydı

• Müteahhitlik yetki belgesi

• Vergi borcu durum belgesi talep edilmelidir.

5️⃣ İletişim Eksikliği

Birçok binada daha müteahhit seçimi yapılmadan önce iletişim kopuklukları başlıyor.
Malikler farklı fikirlerde, bazıları sürece uzak, bazıları ise dayatma ile karar verdirmeye çalışıyor. Sonuç bilgi karmaşası, güvensizlik ve yanlış tercihler oluyor.

Zayıf iletişim sadece müteahhitle değil, malikler arasındaki koordinasyonla da ilgilidir.
Ortak bir irade olmadan alınan hiçbir teklif sürdürülebilir olmaz.

🔎 Doğru yaklaşım:
Müteahhit seçimi öncesinde maliklerin bir araya gelmesi, şeffaf bir iletişim zemini oluşturması gerekir.
Teklifleri birlikte değerlendirin, soruları yazılı olarak sorun, kararları toplantı tutanaklarına geçirin.
Bilgi paylaşımı ne kadar açık olursa, süreç o kadar güvenli ilerler.
Unutmayın ki iletişim eksikliği, yanlış müteahhitten bile daha büyük bir risktir.

6️⃣ Güvenceler Kontrolü Yapmamak

Sigorta, teminat, ipotek, cezai şart gibi hususlar olmadan imza atmak, malik için güvencesiz bir sözleşme anlamına gelir.
Proje yarım kaldığında geri dönüş çok zordur.

🔎 Doğru yaklaşım:
Bina tamamlama sigortası, teminat mektubu, cezai şartlar ve ipotek gibi güvenceler mutlaka sözleşmeye eklenmeli.
Bunların kim tarafından, hangi koşullarda kullanılacağı da açıkça yazılmalıdır.

Dikkat Edilmesi Gereken Ek Unsurlar

• Alt yükleniciler: Firma, taşeron ve tedarikçileriyle sağlıklı çalışıyor mu?

• İş güvenliği: İş sağlığı, çevre ve kalite yönetimi belgeleri tam mı? Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nde iş sağlığı ve güvenliğine ilişkin sorumluluk nasıl düzenlenmiş?

• Planlama ve bütçe: Proje finansmanı ve nakit akışı doğru planlanmış mı?

Müteahhitin Üstlenmesi Gereken Sorumluluklar

Kentsel dönüşüm sürecinde müteahhit yalnızca inşaatı yapan kişi değil, sürecin her aşamasını yürüten kişidir.

Müteahhitler;

✅ Proje planlaması ve teknik–yasal uygunluğu sağlamak
✅ Yıkım, işçilik, malzeme, kalite kontrol ve teslim süreçlerini yönetmek
✅ Ruhsat ve tüm izinleri almak
✅ Bütçeyi, sigortaları ve mali raporlamayı yürütmek
✅ İş sağlığı ve güvenliği tedbirlerini almak
✅ Teslim ve iskan almak gibi başlıklarda sorumludur.

Doğru Müteahhit Seçimiyle Dönüşümünüzü Güvenle Yürütün

Kentsel dönüşümde en doğru kararlar, sürecin başında ve iyi hazırlıkla alınan kararlardır.
O nedenle bilhassa müteahhit seçiminde mutlaka;

🔹 Bilgiyle hareket edin.
🔹 Belgeleri kontrol edin.
🔹 Her adımı yazılı güvenceye alın.

✨ Güvenin olarak; müteahhit seçiminden sözleşme kontrolüne, teslim ve iskan aşamasına kadar sürecin her adımında yanınızdayız.

📩 Ücretsiz rehberler, örnek sözleşme kontrolleri ve eğitim içerikleri için:
guvenin.com